Wertermittlungen

Immobilienbewertung nach ImmoWertV

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bildet die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Immobilien in Deutschland. Sie basiert auf den Vorgaben des Baugesetzbuchs (BauGB) und stellt sicher, dass jede Bewertung nach einheitlichen, nachvollziehbaren und transparenten Kriterien erfolgt.
Je nach Art und Nutzung der Immobilie kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz:

Vergleichswertverfahren
Der Wert einer Immobilie wird durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten ermittelt. Dieses Verfahren eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke.

Ertragswertverfahren
Hier steht der wirtschaftliche Nutzen im Vordergrund. Der Wert wird auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen berechnet. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Anlageimmobilien angewendet.

Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Immobilienwert aus den Herstellungskosten der baulichen Anlagen abzüglich der altersbedingten Wertminderung bestimmt. Diese Methode kommt häufig bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz.

Die ImmoWertV sorgt dafür, dass Immobilienbewertungen objektiv, marktgerecht und nachvollziehbar durchgeführt werden – ein entscheidender Faktor für fundierte Entscheidungen beim Kauf, Verkauf oder in rechtlichen Angelegenheiten.

Meine Bewertungsleistungen:
Je nach Bewertungsanlass und Zielsetzung biete ich verschiedene Varianten an:

Wertindikation - die kompakte Form der Immobilienbewertung

Eine Wertindikation bietet eine vereinfachte, aber fundierte Einschätzung des Verkehrswerts einer Immobilie. Sie ist besonders dann sinnvoll, wenn eine schnelle, kostengünstige und praxisnahe Bewertung benötigt wird – etwa für Vermögensübersichten, private Entscheidungen oder Immobilienkäufe.

Transparenz und Nachvollziehbarkeit

Grundsätzlich soll jedes Verkehrswertgutachten transparent und nachvollziehbar sein, damit alle Beteiligten – Käufer, Verkäufer, Banken oder Versicherungen – das Ergebnis verstehen können.
Bei einer Wertindikation bestehen jedoch gewisse Einschränkungen in der Nachvollziehbarkeit: Sie erfolgt in einer standardisierten Form und enthält weniger detaillierte Erläuterungen zu Bewertungsdaten und deren Ableitung als ein vollumfängliches Gutachten.

Abhängigkeit von den bereitgestellten Informationen

Die Genauigkeit einer Wertindikation hängt maßgeblich von der Qualität und Vollständigkeit der vorliegenden Informationen ab.
Der genaue Zustand des Bewertungsobjekts sowie alle öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Belastungen müssen dem Sachverständigen bekannt sein.
Diese Angaben werden in der Regel vom Eigentümer oder Auftraggeber bereitgestellt. Eine unabhängige Prüfung dieser Daten bei Behörden oder anderen Stellen erfolgt nicht.
Somit gilt: Das Ergebnis kann nur so verlässlich sein wie die zugrunde liegenden Informationen.
Aussagekraft und Grenzen

Im Vergleich zu umfassenden Gutachten, bei denen eine detaillierte Objektanalyse und umfangreiche Datenerhebung stattfinden, stellt die Wertindikation eine vereinfachte Bewertungsmethode dar.
Das bedeutet jedoch nicht automatisch eine geringere Genauigkeit – sofern alle relevanten Daten korrekt vorliegen, kann das Ergebnis dem eines vollwertigen Gutachtens entsprechen.
Die Wertindikation ist daher eine zeit- und kosteneffiziente Alternative, wenn bereits ausreichend Informationen verfügbar sind.

Umfang und Anforderungen

• Umfang: ca. 20–30 Seiten
• Bewertungsanlässe: Vermögensübersicht, Immobilienkauf, private Zwecke

Erforderliche Unterlagen (Mindestanforderung):

• Grundstücksangaben
• Grundrisse und Pläne
• Angaben zum Ausstattungsstandard
• Objektbesichtigung (empfohlen)

Kurzgutachten - die kompakte Bewertung mit klarer Aussage

• Detaillierungsgrad:
  Die Bewertungsansätze werden nicht im Detail erläutert, sondern in komprimierter Form dargestellt.
• Anlagenumfang:
  Es werden weniger Belege und Anlagen beigefügt als bei einem gerichtsfesten Gutachten.
• Einsatzbereich:
  Das Kurzgutachten ist nicht geeignet für rechtlich bindende Verfahren wie Zwangsversteigerungen, Erbauseinandersetzungen, Scheidungsverfahren oder für die Vorlage beim Finanzamt (z. B. bei der Feststellung eines niedrigeren Verkehrswerts).

• Immobilienverkauf oder -kauf
• Einvernehmliche Trennungs- oder Vermögensangelegenheiten
• Vermögensteilung innerhalb der Familie

• Umfang: ca. 40–50 Seiten

• Grundbuchangaben (Eigentümer, Größe, Miteigentumsanteile)
• Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs
• Baupläne mit Flächenangaben
• Informationen zu Baulasten, Erbbaurechten und weiteren Besonderheiten
• Objektbesichtigung ist erforderlich

Das gerichtsfeste Verkehrswertgutachten ist die umfassendste und detaillierteste Form der Immobilienbewertung. Es erfüllt höchste rechtliche und fachliche Anforderungen und wird in allen Fällen eingesetzt, in denen eine rechtssichere und gerichtsfeste Wertermittlung erforderlich ist.

Dieses Gutachten dient als Beweismittel vor Gericht oder bei Behörden und ist damit der maßgebliche Standard für alle rechtlich relevanten Bewertungsanlässe.

Wann ist ein gerichtsfestes Gutachten erforderlich?
Ein gerichtsfestes Gutachten ist insbesondere in folgenden Fällen notwendig:

• Zwangsversteigerungsverfahren:
  Zur Bestimmung des Verkehrswerts der Immobilie als Grundlage für die Versteigerung.
• Vorlage beim Finanzamt:
  Bei der Feststellung eines niedrigeren Verkehrswerts, z. B. im Rahmen von Schenkungs- oder Erbschaftssteuererklärungen oder bei der Privatisierung öffentlicher Immobilien.
• Erbauseinandersetzungen und Scheidungsverfahren:
  Zur gerechten Bewertung und Aufteilung von Immobilienvermögen.
• Rechtsstreitigkeiten:
  Wenn das Gutachten als Beweismittel in einem gerichtlichen Verfahren dienen soll.
• Komplexe Transaktionen:
  Auch außerhalb gerichtlicher Verfahren wird ein gerichtsfestes Gutachten empfohlen, wenn höchste Rechtssicherheit gefordert ist – z. B. bei Verkaufsverhandlungen oder unklaren Eigentumsverhältnissen.

Merkmale eines gerichtsfesten Gutachtens

1. Vor-Ort-Besichtigung
Der Sachverständige besichtigt das Objekt gründlich, dokumentiert den baulichen Zustand und berücksichtigt sowohl sichtbare als auch verdeckte Mängel oder Schäden.

2. Erhebung rechtlicher und technischer Informationen

3. Prüfung von Miet- und Nutzungsverhältnissen
Bestehende Miet-, Pacht- oder sonstige Nutzungsverträge werden geprüft und in die Wertermittlung einbezogen. Auch private Vereinbarungen wie Wohnrechte oder Nießbrauch werden detailliert bewertet.

4. Vollständige Dokumentation
Alle Bewertungsansätze, Berechnungsmethoden und Wertableitungen werden nachvollziehbar erläutert und durch Belege, Pläne und behördliche Auskünfte untermauert.

Damit ist das Gutachten gerichtsfest, objektiv und transparent.

Vorteile eines gerichtsfesten Gutachtens

• Höchste Rechtssicherheit und Nachvollziehbarkeit
• Verwendung als Beweismittel in gerichtlichen oder behördlichen Verfahren
• Erstellung nach gesetzlich anerkannten Standards
• Vollständige Transparenz aller Bewertungsschritte
• Besonders geeignet für komplexe oder rechtlich relevante Bewertungsanlässe

Umfang und Anforderungen

• Umfang: ca. 50–60 Seiten
• Bewertungsanlässe:
  Vorlage bei Gericht, Finanzamt, Schenkung, Erbschaft, Betreuungsangelegenheiten, Übertragung von Betriebsvermögen in Privatvermögen, Scheidung, Zwangsversteigerung

Erforderliche Unterlagen (Mindestanforderung):

• Aktueller Grundbuchauszug
• Aktueller Katasterauszug
• Einsicht in die Bauakte bei Stadt oder Gemeinde
• Baugenehmigungspläne mit Flächenangaben und Baubeschreibung
• Schriftliche Auskünfte der Behörden zu Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz, Erschließungskosten und Planungsrecht
• Vertragliche Unterlagen zu Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht u. a.
• Objektbesichtigung erforderlich